会 場 小山田桜台センター集会場会議室
公 団 挨 拶 要 旨
都市基盤整備公団東京支社
居住環境整備・再開発部整備計画第二課 渡邊・専門役、大塚氏
都市基盤整備公団は、国の特殊法人等整理合理化計画の一環として、平成１６年７月１日に独立行政法人「都市再生機構」に移行し体質が変わる。年間８０００戸程度の老朽化した賃貸住宅の建替えを進めていますが、阪神淡路大震災で被害の大きかった木造密集市街地の整備などが課題になると云われています。
「一団地の住宅施設」は、高度経済成長期に首都圏へ集中した労働者世帯向けに大量に計画的供給を行うために多用された制度で、当地区のような大規模な住宅地開発事業の資金等は、国からの借金（財政投融資資金）を利用して行われており、できるだけ早期の管理開始を図るため、効率的に段階的な整備手法がとられてました。
通常、集合住宅団地の建設は、建築基準法第８６条の一団地認定制度を活用し、一団の敷地の外周に骨格となるべき道路を確保して、敷地内の緑地や避難経路の確保、各住戸間の日照時間が考慮された耐火構造の建物の複数配置が計画的になされたものです。
小山田桜台地区では、この区域が各管理組合単独での区分よりも大きな区域で設定されていることから、一団地の住宅施設の都市計画による用途規定とあわせて、将来の増築や建替計画を実施する際には、大きな変更手続きが必要になります。多摩ニュータウン等では、分譲住宅、公団賃貸住宅、公社賃貸住宅、都営住宅が混在した一団地の住宅施設があり、現に分譲住宅の建替検討に当たり、合形成上課題（権利者）が多く、長期化しています。
このような大規模な住宅団地開発は、当時、都や公団公社等公的機関しか実施できなかったことから、問題化してきているのは公団公社関係の団地に多いのです。
一団地の住宅施設は、非常に細部にわたって細かく規制されていますので、最近の国、東京都の方針として、地区計画への移行を進めるべきだと云われており、町田市の意向もこれに沿うものです。一団地の住宅施設で定められた良い面を残しつつデメリットを補う地区計画を考えることが将来に向けて重要であると考えます。
幸いにして、この小山田桜台地区は、まだ大規模な改修を伴う計画や建替計画が顕在化する段階にいたっておりません。今のうちから、将来の動向を視野に入れながら、検討を進めて準備しておくことは非常に有意義であります。
一般的には、行政はこのような話には非常に腰が重く、町田市の取り組み姿勢や協議会の活動の内容を聞き及び、公団も一地権者として、幼稚園用地や汚水処理場跡地の有効活用を視野に入れながら皆様住民の方々と同じ権利者として参加させていただきます。
尚、公団は皆様の住宅の供給者でもあり、わが国の住宅政策を支えてきた専門的なノウハウや技術等を必要に応じて提供していきたいと思います。当面は、市の方からも話がありました地区計画への移行に向けた調査と８６条の関係の調査を今年度中（2004年３月）に実施してみたいと思っています。特に、８６条は各管理組合単位に敷地を分けることによってのデメリットがかなり出てくる可能性があります。その場合は２つの管理組合で協力する事項（建て替え時期を合わせるなど）が出てくると思いますので、随時この協議会に資料提供していきたいと思っております。
［当日の質疑応答の概要］
Ｑ：マンション建替え関連法とこの一団地等の問題の関係は？
Ａ（公団）：老朽化した民間マンションで、入居時は普通の収入階層であった取得者が、経年により高齢化し、必要な資金の負担を負えないとして反対する場合が多く、全員の同意が得られないという問題がありましたが、一定の同意を得て管理組合自らこれらの住宅を強制的に買い取ることができるといった法改正がなされたものです。
直接的には関係しませんが、８６条認定区域の変更や建替えを行う場合は、各権利者の同意が義務付けられており、非現実的なものとなっています。
Ｑ：戸建て住宅部分と８６条の関係は？
Ａ：戸建て住宅部分には８６条認定区域外であるが、一団地の住宅施設を廃止し地区計画へ移行する際には、地区全体の中で取り組みを進める必要があります。集合住宅地と戸建住宅地では、地区計画で定めなければならない内容が異なるため、個別に現在の建築協定や一団地のメリットを整理してデメリットを補う方向で検討する方が望ましいと思います。一般的には、地区計画や建築協定がある地域の方が資産（財産）価値は高いといわれています。
Ｑ：建築協定違反者に罰則規定を設けたいがどうか？
Ａ：建築協定ではできません。既に、不動産業者が取得して賃貸として数戸あるということですが、建替えの際に違反行為があっても罰則は適用できません。建築協定の廃止や一団地住宅施設の廃止のままでは、現在の住環境の破壊を招く恐れがあります。その意味でも、一団地の住宅施設の廃止の際は、地区計画に移行し、法的拘束力を持たせた方がいいでしょう.。
Ｑ：具体的に幼稚園用地や汚水処理場跡地利用はどうするのか？
Ａ（公団）：長年、幼稚園経営者に話を持ちかけてきたが、経営意向を持つ方が現れていません。聞くところによれば、駐車場不足も深刻であるとのことなので、周辺住民等にも配慮しながら、当面の暫定的な利用の一つとしても考えています。汚水処理場跡地の位置や施設の撤去などから有効利用は難しいものがあります。いずれにしても、もう少し柔軟な土地利用ができるように地区計画を検討していきたいと思います。
［その他の住民からの公団に対する提案］
（2-2）汚水処理場は埋め戻して更地にして頂ければ、管理組合として土地購入も検討できる。
（住民）一団地として団地全体での土地利用をまず考えてから結論を出すべき事項ではないか？
（1-2）幼稚園用地に隣接する管理組合としては関心が高い。そのような用地（汚水処理場）をきっかけに情報発信をして、他の居住者にも我々の協議会の取り組みに関心を持ってもらいたい。